היי חברים, היום נדבר על נושא קריטי למי שחושב על לקיחת משכנתא – לוח סילוקין. אני יודע, זה נשמע כמו עוד מושג פיננסי מסובך, אבל האמת היא שהבנה בסיסית של לוח סילוקין יכולה לחסוך לכם המון כאב ראש (וכסף!) בטווח הארוך. אז בואו נצלול פנימה.
תחשבו על לוח סילוקין כמו על מפת דרכים של המשכנתא שלכם. זה המסמך שמראה לכם בדיוק כמה תשלמו כל חודש, כמה מזה הולך לקרן וכמה לריבית, ואיך לאט לאט אתם "אוכלים" את החוב. זה כמו תוכנית אימונים, אבל במקום לראות איך אתם מורידים במשקל, אתם רואים איך אתם מורידים את החוב.
להבין את לוח הסילוקין באמת ולא לקבל אותו מהבנק כמובן מאליו, זה כמו ההבדל בין לשבת בכיסא הנהג לבין לשבת בכיסא שלידו. הבנת הלוח תיתן לכם שליטה ומאפשר לכם לתכנן קדימה. ככה תדעו בדיוק מה צפוי לכם ותוכלו לקבל החלטות חכמות יותר לגבי המשכנתא שלכם.
סוגי לוחות סילוקין
לוח שפיצר – החזר קבוע
זהו הלוח הנפוץ ביותר במשכנתאות. בשיטת שפיצר התשלום החודשי נשאר קבוע לאורך כל תקופת ההלוואה. בתחילה, חלק גדול מהתשלום מיועד לריבית, אך עם הזמן היחס משתנה ויותר מהתשלום מופנה להחזר הקרן. הבנת החלוקה בין רכיב הקרן לרכיב הריבית קריטית לתכנון מספר שנות ההלוואה.
דוגמא:
הדגמת לוח סילוקין שפיצר – משכנתא במסלול קל"צ ל-25 שנה, ריבית 6%
| מועד התשלום | יתרת הקרן | תשלום ע"ח קרן | תשלום ע"ח הריבית | החזר חודשי |
|---|---|---|---|---|
|
1 |
1,000,000 |
1,550 |
5,000 |
6,550 |
|
2 |
998,450 |
1,558 |
4,992 |
6,550 |
|
3 |
996,892 |
|
|
|
מעוניינים בייעוץ מקצועי?
השאירו פרטים ונציגינו יחזרו אליכם במהרה – ללא התחייבות, תשלום על בסיס הצלחה בלבד!
נניח ואנחנו לוקחים משכנתא של 1,000,000 ₪ , ב-6% ריבית שנתית, ל -25 שנה –> אם נכניס את הנתונים למחשבון פיננסי נגלה שבתום התקופה נחזיר 1,966,000 בתום התקופה.
6% ריבית שנתית = 0.5% ריבית חודשית (6/12)
1,966,000 לחלק ל-15 שנים, חלקי 12 חודשים = 6,550 ₪ החזר חודשי.
תשלום ראשון
סה"כ תשלום –> 6,550 ₪
החזר ריבית -> 1,000,000 כפול 0.5% = 5,000 ₪
החזר קרן -> 6,550-5,000 = 1,550 ₪
יתרת קרן -> 1,000,000 פחות 1,550 = 998,450 ₪
תשלום שני
סה"כ תשלום –> 6,550 ₪
החזר ריבית -> 998,450 כפול 0.5% = 4,992 ₪
החזר קרן -> 6,550-4,992 = 1,558 ₪
יתרת קרן -> 998,450 פחות 1,558 = 996,892 ₪
כלומר, אנחנו מבינים כי, ככל שנחזיר יותר קרן – קח נשלם פחות ריבית.
ככל שנשכיל לצמצם את החזרי הריבית, כך הרווח של הבנק יהיה קטן יותר והמינוף שלנו יהיה אפקטיבי יותר.
בלוגיקה הזו, בואו ניקח את אותה הלוואה, אך במקום לפרוס אותה ל-25 שנה, נפרוס אותה ל-20 שנה. אמנם התשלום החודשי יגדל ל-7,300 אך סך עלות המשכנתא תצנח ל-1,740,000!
חיסכון של 226,000 ₪!
הדגמת לוח סילוקין שפיצר – משכנתא במסלול קל"צ ל-20 שנה, ריבית 6%
| מועד התשלום | יתרת הקרן | תשלום ע"ח קרן | תשלום ע"ח הריבית | החזר חודשי |
|---|---|---|---|---|
|
1 |
1,000,000 |
2,300 |
5,000 |
7,300 |
|
2 |
997,700 |
2,312 |
4,989 |
7,300 |
|
3 |
995,389 |
|
|
|
ולמה?
כי תשלום הריבית הוא אותו תשלום -5,000. אך תשלום הקרן יהיה 7,300 פחות 5,000 שהם 2,300 שקלים שיורדים מהקרן. באופן זה, נשלם בחודש הבא תשלום ריבית על פחות קרן.
אם ניקח את אותה הלוואה ונפרוס אותה ל-30 שנה. נאריך אותה. אמנם נצמצם 450 ₪ בהחזר החודשי אך סל העלות תקפוץ ל – 2,200,000 שקלים.
הבנק תמיד ירצה למשוך לנו את ההלוואה לכמה שיותר שנים. הוא יסביר לנו כי ככה אנחנו "חוסכים" ויש לנו יותר כסף לפנאי ובילויים. הבנקאי ישכנע אתכם כי ככה תוכלו לעשות חופשה משפחתית בקיץ. אך אנחנו מבינים כי ההיפך הוא הנכון.
ולכן כלל הברזל בבואנו לקחת משכנתא בלוח שפיצר:
ככל שמחזירים יותר כל חודש ככה מחזירים הרבה פחות בסופו של דבר. כל 100 ₪ שתוכלו להוסיף להחזר החודשי נחשבים וחשובים !
החזר לפי קרן שווה
בלוח זה, התשלום החודשי מתחיל מגבוה, אך יורד עם הזמן. בשיטה זו, כשמה כן היא, תשלום הקרן קבוע, הריבית לעומת זאת, הולכת ויורדת עם הזמן ולכן סך התשלום יורד.
ולמה? ניתן למספרים לדבר
בהלוואה בדוגמה הקודמת, ,1,000,000 ₪ משכנתא ל-30 שנים בריבית שנתית 6% –> שנכניס למחשבון פיננסי נגלה שהחזר הקרן הקבוע הוא 2,778.
| מועד התשלום | יתרת הקרן | תשלום ע"ח קרן | תשלום ע"ח הריבית | החזר חודשי |
|---|---|---|---|---|
|
1 |
1,000,000 |
2,778 |
5,000 |
7,778 |
|
2 |
997,222 |
2,778 |
4,155 |
6,933 |
|
3 |
994,444 |
2,778 |
4,144 |
6,910 |
|
4 |
991,666 |
2,778 |
4,132 |
6,910 |
תשלום ראשון
תשלום קרן קבוע –> 2,778 ₪
החזר ריבית -> 1,000,000 כפול 0.5% = 5,000 ₪
סה"כ החזר -> 5,000 +2778= 7,778 ₪
יתרת קרן -> 1,000,000 פחות 2,778 = 997,222 ₪
תשלום שני
תשלום קרן קבוע –> 2,778 ₪
החזר ריבית -> 997,222 כפול 0.5% = 4,155 ₪
סה"כ החזר -> 4,155 +2778= 6,933 ₪
יתרת קרן -> 997,222 פחות 2,778 = 994,444 ₪
כלומר, אנו מבינים כי הריבית הראשונית היא על קרן גבוהה. לאט לאט לאורך חיי ההלוואה אותה ריבית מחושבת מקרן יותר נמוכה, ולכן סה"כ התשלום מתחיל גבוה ויורד עם השנים.
שיטה זו מתאימה מאוד ואף מומלצת למי שיכול לעמוד בתשלומים גבוהים יותר בתחילת הדרך.
בולט (גרייס)
הלוואת גרייס היא סוג מיוחד של לוח סילוקין במשכנתא. הייחוד שלה הוא בתקופת "חסד" בתחילת ההלוואה, שבה הלווה משלם רק את הריבית, ללא החזר על הקרן.
המטרה העיקרית של הלוואת גרייס היא להקל על הלווה בתקופה הראשונית של המשכנתא.
היתרון הגדול הוא ההחזר החודשי הנמוך בתקופת הגרייס. אבל יש לזה מחיר – אחרי תקופת הגרייס, ההחזרים יהיו גבוהים יותר כי צריך להחזיר את אותה קרן בזמן קצר יותר. בנוסף, בתקופת הגרייס לא מקטינים את החוב, אז בסך הכל משלמים יותר ריבית.
דוגמא לגרייס:
משפחת ישראלי רכשה דירה חדשה מקבלן אשר תהיה מוכנה עוד שנה מהיום. לאחר שהעבירו את ההון העצמי שברשותם, הם נדרשים לקחת משכנתא בסכום של 1,000,000 ₪. כיוון שהם גרים בשכירות, הם מעוניינים בהחזרים נמוכים ככל שניתן בתחילת הדרך כדי לא להיכנס לתזרים משפחתי שלילי.
הם ייקחו משכנתא ל-30 שנה כאשר בשנה הראשונה ההחזר יהיה בצורת גרייס (תשלום ריבית בלבד) ולאחר מכן, מהשנה השנייה עד השנה השלושים, ההחזרים יהיו לפי לוח שפיצר. כלומר, 29 שנה בהחזרים חודשיים לפי לוח שפיצר. הריבית השנתית על המשכנתא היא 6% (כלומר 0.5% ריבית חודשית).
במהלך השנה הראשונה משפחת ישראלי, תשלם 5000 ₪ בלבד שמהווים את תשלום הריבית. ולאחר מכן(ב29 שנות שפיצר) התשלום יהיה גדול יותר מאם לא היו לוקחים את הגרייס. הלכה למעשה, שנת הגרייס מועמסת על תקופת השפיצר.
הדגמת לוח סילוקין גרייס – משכנתא במסלול קל"צ ל-30 שנה, ריבית 5%
| מועד התשלום | יתרת הקרן | תשלום ע"ח קרן | תשלום ע"ח הריבית | החזר חודשי |
|---|---|---|---|---|
|
1 |
1,000,000 |
- |
5,000 |
5,000 |
|
2 |
1,000,000 |
- |
5,000 |
5,000 |
|
. |
1,000,000 |
- |
5,000 |
5,000 |
|
. |
1,000,000 |
- |
5,000 |
5,000 |
|
12 |
1,000,000 |
- |
5,000 |
5,000 |
|
13 |
998,930 |
1,070 |
5,000 |
6,070 |
|
14 |
997,855 |
1,075 |
4,995 |
6,070 |
|
15 |
996,774 |
1,081 |
4,989 |
6,070 |
רק מהחודש ה-13 (תום שנת הגרייס) – משפחת ישראלי התחילה "לנגוס" בקרן.
כפי שציינו, אנו נרצה לנגוס בקרן כמה שיותר מההתחלה, כדי לשלם כמה שפחות תשלומי ריבית בסוף התקופה.
לעוד תוכן מקצועי: מוזמנים לבלוג שלנו: https://tiktakfinance.com/blog/
קישור לאינסטגרם: https://www.instagram.com/tiktakfinance/
להשארת פרטים להתייעצות : https://tiktakfinance.com/
