כמה פעמים שמעתם על עסקאות קבלן 80-20 ו-10-90 ולא הבנתם בדיוק במה מדובר? אולי חשבתם שזו דרך מעולה לרכוש דירה עם פחות הון עצמי, אבל לא היה לכם מושג איך זה עובד בפועל? הגיע הזמן להבין את כל הפרטים החשובים על העסקאות האלה – מה באמת צריך לדעת, איפה טמונות ההזדמנויות ומה הסיכונים שצריך להכיר. הנה המדריך המקיף שיעזור לכם להחליט אם זה הפתרון המתאים עבורכם.
מהן עסקאות 10-90 ו-20-80?
עסקאות אלו הן מודל מימון ייחודי לרכישת דירה, שבו הקונה משלם אחוז מסוים מערך הנכס בעת החתימה על החוזה (10% או 20%), והיתרה משולמת במועד מסירת המפתח. מודל זה פופולרי במיוחד בקרב צעירים ומשפחות שמעוניינים להיכנס לשוק הנדל"ן מוקדם יותר, אך חשוב להבין את הפרטים הקטנים כדי להימנע מטעויות.
הלוואות קבלן
במסגרת עסקאות 10-90 ו-20-80, הקבלנים מציעים לרוכשי הדירות לשלם אחוז קטן ממחיר הדירה במעמד החתימה (10% או 20%), ואת היתרה (90% או 80%) במועד מסירת הדירה. כדי לגשר על הפער בין ההון העצמי הראשוני הנמוך לבין ההון העצמי הנדרש על ידי הבנקים (בדרך כלל 25%), נעשה שימוש בהלוואות קבלן.
מספרים בפועל
נניח שמחיר הדירה הוא 2 מיליון ₪:
הון עצמי נדרש על ידי הבנק (25%): 500,000 ₪
תשלום במעמד החתימה (20%): 400,000 ₪
הלוואת קבלן לכיסוי ההפרש (5%): 100,000 ₪
יתרונות הלוואת קבלן
ריבית אטרקטיבית: הקבלן לעיתים מסבסד את הריבית או נושא בה, מה שמאפשר לרוכש ליהנות מריבית נמוכה יותר.
דחיית תשלומים: אפשרות לדחות את תשלומי הקרן עד למועד מסירת הדירה, מה שמקל על תזרים המזומנים של הרוכש בתקופת הבנייה.
גמישות בהחזר: תנאי החזר גמישים בהתאם להסכמים בין הקבלן לבנק.
לעוד מידע מומלץ לקרוא את המאמר המפורט באתר של אילנית כרבי: "מהי הלוואת קבלן?"
נקודות חשובות למחשבה
הלוואת הקבלן היא הלוואה לכל דבר, והיא תתווסף להחזר החודשי הכולל יחד עם המשכנתא.
חשוב לבדוק האם ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה, שכן זה משפיע על סכום ההחזר הסופי.
במקרה של עיכובים במסירת הדירה, ייתכן שתידרש הארכה או מחזור של ההלוואה, מה שעשוי לגרור עלויות נוספות.
למידע נוסף על שיקולים חשובים בלקיחת משכנתא, קראו במאמר המקיף שלנו: מה חשוב לדעת לפני לקיחת משכנתא
מגבלות ומציאות בשוק הנדל"ן
הגבלות על אחוזי המימון
בנק ישראל קבע מגבלות ברורות על אחוזי המימון במשכנתאות:
- רכישת דירה ראשונה: עד 75% משווי הנכס
- משפרי דיור: עד 70% משווי הנכס
- רכישת דירה להשקעה: עד 50% משווי השנכס
מגבלות אלו מצמצמות סיכונים הן ללווים והן למערכת הבנקאית, ומשפיעות על יכולת הרוכשים להשלים את העסקה.
עסקת 10-90: לא תמיד זמינה
עסקאות 10-90, שבהן הקונה משלם 10% בלבד מהון העצמי במעמד החוזה, הופכות נדירות יותר. בנקים רבים, כולל בנק לאומי, מגבילים עסקאות מסוג זה ודורשים מינימום של 20% הון עצמי. בנוסף, הלוואות "בלון" שניתנות ליזמים מוגבלות כיום ל-40% מעלות הדירה. עם זאת, יזמים מסוימים עדיין מציעים עסקאות 10-90, במיוחד בפרויקטים בשיווק מוקדם.
השוואת יתרונות וחסרונות בעסקאות 10-90 ו-20-80
יתרונות | חסרונות |
---|---|
כניסה מהירה לשוק הנדל"ן עם הון עצמי נמוך | סיכון לאבד את המקדמה אם לא מצליחים לגייס את יתרת הסכום |
זמן להתארגנות פיננסית עד מועד התשלום הסופי | מחיר גבוה יותר - המוכרים דורשים פרמיה על דחיית התשלום |
הגנה מפני עליית מחירי הנדל"ן - המחיר מקובע בחוזה | חשיפה לשינויים בריבית ובתנאי המשכנתא |
גמישות בתנאי התשלום ומועדי התשלום | מספר מצומצם של בנקים מאשרים את העסקה |
אפשרות לשפר את ההכנסה או לחסוך במהלך התקופה | סיכון לעיכובים בבנייה או אי-עמידה בלוחות זמנים |
קל יותר להיכנס לפרויקטים בשלבי תכנון | דרישה לביטחונות נוספים מצד הבנקים |
הסיכונים בעסקאות מסוג זה
- תשלומים עתידיים
אם לא תצליחו לגייס את יתרת הסכום במועד המסירה, אתם עלולים לאבד את המקדמה. בנוסף, שינויים כלכליים כמו עליית ריבית עלולים להקשות על עמידה בתשלומים העתידיים. - מחירים גבוהים יותר
לעיתים, המוכרים דורשים מחיר גבוה יותר בעסקאות מסוג זה כפיצוי על הסיכון של דחיית התשלום. חשוב לבדוק היטב את כדאיות העסקה ביחס למחירי השוק. - אי-ודאות כלכלית
התקופה שבין החתימה למסירה עשויה להיות לא יציבה, במיוחד בתקופות של אי-ודאות כלכלית. חשוב להיערך מראש ולהתחשב בכל תרחיש אפשרי.
צעדים מעשיים לביצוע העסקה
בדיקת התאמה ראשונית
הערכת ההון העצמי הזמין
בחינת יכולת החזר חודשית
חיפוש מקורות למימון היתרהייעוץ מקצועי
פגישה עם יועץ משכנתאות
התייעצות עם עורך דין המתמחה בנדל"ן
בדיקת אפשרויות מימון שונותניהול המשא ומתן
הגדרת תנאי התשלום
קביעת מועדי תשלום ברורים
הסכמה על ביטחונות נדרשיםמעקב אחר תהליך הבנייה
בדיקה שוטפת של עמידה בלוחות הזמנים
בחינת כל שינוי בתנאי החוזה
מעקב אחרי התקדמות הפרויקט
סיכום
עסקאות 10-90 ו-20-80 הן אפשרות מצוינת לרבים שידם אינה משגת הון עצמי גבוה, אך הן דורשות תכנון מדויק וליווי מקצועי. חשוב לשקול היטב את היתרונות והסיכונים ולהיעזר באנשי מקצוע אמינים.
צוות טיק טק משכנתאות ופיננסים כאן כדי ללוות אתכם בכל שלב בדרך. אנו מציעים ייעוץ מותאם אישית ומבטיחים ללוות אתכם מתחילת התהליך ועד לחתימה המוצלחת. צרו איתנו קשר עוד היום לפגישת ייעוץ ראשונית, ונעזור לכם להגשים את החלום שלכם.