לקנות דירה עם 0 ₪ בעובר ושב
נשמע כמו הזייה לא? אתם מאמינים שזה אפשרי?
אחד החסמים הגדולים לקניית דירה בישראל היא מחסור בהון עצמי. עסקה שכזו נשמעת כמו חלום רחוק, אך בעזרת מחשבה מחוץ לקופסא, תושייה, והכרת הפתרונות הרלוונטיים בשוק, ניתן להשיג מימון מלא לרכישת דירה. במאמר זה נסביר כיצד ניתן לרכוש דירה בישראל בשנת 2024 ללא הון עצמי, נסקור את האפשרויות השונות הקיימות, ונציג את היתרונות והחסרונות של כל פתרון. חשוב לדעת, יש דרכים לצמצם את עלויות הרכישה, גם כשאין הון עצמי.
מהי נקודת הפתיחה שלכם?
מעוניינים בייעוץ מקצועי מאנשי המקצוע שלנו?
השאירו פרטים ונציגינו יחזרו אליכם במהרה – ללא התחייבות, תשלום על בסיס הצלחה בלבד!
לפני שמתחילים במסע לרכישת דירה ללא הון עצמי, חשוב מאוד להבין את נקודת הפתיחה שלכם. מה המצב הפיננסי הנוכחי שלכם? האם יש לכם חיסכון זמין, גם אם לא מספיק להון עצמי מלא? האם ההכנסות החודשיות שלכם יציבות ויכולות לתמוך בהחזרי המשכנתא? לכל אדם יש נקודת פתיחה שונה, ולא פחות חשוב מההון העצמי עצמו הוא התכנון הכלכלי קדימה. הכרת היכולות הכלכליות שלכם תעזור לכם לבחור את הפתרון הנכון עבורכם, בין אם זה הלוואות משלימות, סיוע מההורים, או אפילו שיתוף פעולה עם משקיע. השאלות שאתם צריכים לשאול את עצמכם לפני יציאה למסע –
- כמה אתם מכניסים בחודש?
- כמה אתם חוסכים בחודש?
- האם יש לכם הלוואות ואם כן כמה אתם משלמים עבורם בחודש?
- סטטוס מגורים – האם אתם גרים בשכירות? אצל ההורים? האם אתם משלמים על משכנתא וכמה?
מימון רגולטורי בבנק – מהו אחוז המימון אותו נוכל לקבל מהבנקים?
מימון בעזרת שעבוד בנקאי
No Data Found
מבחינת ההסתכלות של הבנק הוא מחלק את רוכשי הדירות ל-3 סוגים עיקריים.
• דירה ראשונה: רוכשים שאין בבעלותם דירה רשאים לקבל עד 75% מימון מהבנק.
• משפרי דיור: כאשר קונים דירה חדשה ומוכרים את הדירה הקיימת (והיחידה) ניתן לקחת עד 70% מימון.
• נכס להשקעה: במידה ויש בבעלותכם כבר דירה ואתם קונים דירה נוספת תקבלו עד 50% מימון.
במידה והמימון הבנקאי בתוספת להון העצמי הנוכחי שלכם לא מספיק, אלו הדברים שתוכלו לעשות:
1. הלוואות משלימות מהבנק או מגורמים חוץ-בנקאיים
אחת הדרכים הפופולריות לרכישת דירה ללא הון עצמי היא קבלת הלוואה משלימה בנוסף למשכנתא. הלוואות אלו ניתנות בדרך כלל על ידי הבנקים או גורמים חוץ-בנקאיים, כמו חברות אשראי.
יתרונות:
- מאפשרת רכישת דירה גם כשחסר הון עצמי ראשוני.
- גמישות בתנאי ההלוואה.
חסרונות:
- עלות הלוואה גבוהה עקב ריביות נוספות, במיוחד בגורמים חוץ-בנקאיים.
- גידול בהחזר החודשי עלול להקשות על ניהול התזרים.
- ריביות גבוהות בהלוואות המשלימות
2. משכון נכס של קרוב משפחה מדרגה ראשונה
אחד הפתרונות המומלצים לרכישת דירה ללא הון עצמי הוא משכון דירה של קרוב משפחה מדרגה ראשונה, בדרך כלל ההורים. הבנק מאפשר לקבל הלוואה של עד 50% משווי הנכס המשועבד. במידה ויש עדיין משכנתא קיימת על הדירה המיועדת למשכון, יש להוריד את יתרת החוב הקיימת כדי לחשב את סכום ההלוואה האפשרי.
למשל:
אם הדירה שווה 2,000,000 ש"ח, ונותרה משכנתא בסך 150,000 ש"ח, נחסיר את יתרת ההלוואה משווי הדירה: 1,850,000 = 150,000 – 2,000,000.
כעת נחלק את התוצאה לשניים כדי לקבל את סכום ההלוואה שניתן לקבל על משכון הדירה: 925,000 ש"ח = 2 ÷ 1,850,000.
יתרונות:
- תנאים נוחים וריביות נמוכות: תוכלו לקבל הלוואה משמעותית על בסיס נכס קיים, מה שמבטיח תנאים נוחים וריבית נמוכה יחסית.
- מימון גבוה ללא הון עצמי: תוכלו לקבל סכום משמעותי, של עד 50% משווי הדירה, גם אם אין לכם הון עצמי זמין, מה שמאפשר להתקדם לרכישת דירה ראשונה בצורה מהירה יותר.
חסרונות:
- סיכון לאובדן הנכס: במידה ולא תעמדו בהחזרי ההלוואה, יש סיכון שהבנק ידרוש למכור את הדירה המשועבדת, מה שעלול לגרום להפסד הנכס של ההורים.
- הגבלה על משכון לנכס נוסף: לא ניתן להשתמש בשיטה זו לצורך רכישת דירה להשקעה או דירה נוספת, אלא רק לרכישת דירה ראשונה, עקב שינוי התקנות של בנק ישראל ב-2021.
בשורה התחתונה: זהו פתרון אידיאלי במקרים שבהם אין הון עצמי זמין, וההורים יכולים לעזור.
3. חסכונות פנסיונים כהון עצמי למשכנתא
במקרים בהם אין לכם הון עצמי זמין לרכישת דירה, אפשרות נוספת היא לקחת הלוואה מקרן הפנסיה, קופת הגמל או קרן ההשתלמות שלכם. חשוב להבין שהמדובר בהלוואה על חשבון הקרן ולא משיכה, מה שמאפשר לשמור על התנאים האטרקטיביים של החיסכון ולא להתחיל לחסוך מחדש. לדוגמה, מקרן השתלמות ניתן ללוות עד 80% מהסכום הנזיל או 50% מהסכום שאינו נזיל, ומקרן פנסיה ניתן ללוות עד 30% מהתגמולים (ללא מרכיב הפיצויים).
תוכלו לקרוא עוד על הלוואה כנגד קרן פנסיה כאן.
יתרונות:
- תנאים אטרקטיביים וריבית נמוכה.
- שמירה על החיסכון לטווח ארוך.
חסרונות:
- סיכון לפגיעה בחיסכון הפנסיוני.
- הגבלה בסכום ההלוואה.
4. שיתוף פעולה עם משקיע
שיתוף פעולה עם משקיע הוא פתרון יצירתי לרכישת דירה ללא הון עצמי, שמאפשר למי שאין את הכספים הדרושים להון עצמי להיכנס לעולם הנדל"ן. במודל זה, משקיע פרטי מספק את ההון העצמי הנדרש עבור רכישת הדירה, בעוד אתם נוטלים את המשכנתא ומנהלים את יתר ההיבטים הפיננסיים של העסקה. המשקיע בדרך כלל מבקש חלק מהרווחים העתידיים ממכירת הנכס או מההכנסות משכירות בתמורה להשקעתו.
שיתוף פעולה כזה יכול להיות רווחי לשני הצדדים. עבורכם, זו הזדמנות להיכנס לעולם הנדל"ן ללא צורך בגיוס הון עצמי, ועבור המשקיע – מדובר בדרך להשיג תשואה על הכסף שלו מבלי לנהל בפועל את הנכס. ניתן להגיע להסדרים שונים בין הצדדים, כמו חלוקת רווחים אחוזית או קבלת דמי ניהול מצדכם.
יתרונות:
- מאפשר רכישת דירה ללא צורך בהון עצמי.
- פותח אפשרויות להגדלת רווחים בהשקעות עתידיות.
חסרונות:
- יש לחלוק רווחים עתידיים עם המשקיע.
- דורש הסכם משפטי מורכב וברור.
5. קניית דירה בפרויקט מחיר למשתכן
- פרויקט מחיר למשתכן הוא פרויקט דיור של משרד השיכון, המאפשר לקנות דירה ראשונה במחיר מוזל (בין 300,000 – 500,000 ₪ פחות), כשהמשכנתא שתוכלו לקבל על הדירה מהבנק תחושב עדיין לפי השווי האמיתי של הדירה. כלומר, בנק ישראל מאפשר לקבל משכנתא ראשונה בשווי של עד 75% מערך הדירה. במקרה של מחיר למשתכן המשכנתא שתקבלו תוכל להגיע לשווי של עד 90% מערך הדירה, בגלל שאתם משלמים מאות אלפי שקלים פחות מהשווי האמיתי שלה במסגרת הפרויקט.
למשל, אם ערך הדירה בשוק עומד על 1,500,000 ₪, אבל במסגרת הפרויקט הדירה נמכרת לכם ב-1,200,000 ₪, תוכלו לקבל מימון של 75% מערך השוק, כלומר 1,125,000 ₪. כך, תצטרכו להביא הון עצמי נמוך במיוחד, בסביבות 75,000 ₪ בלבד – מה שיקל משמעותית על האפשרות לרכוש דירה גם למי שאין הון עצמי זמין גדול.
יתרונות:
- ההון העצמי הנדרש נמוך מאוד, מה שמאפשר להיכנס לשוק הדירות גם למי שחשב שזה מעבר ליכולתו.
- הנחות משמעותיות מהמחיר בשוק, שמאפשרות להוריד את הנטל הכלכלי על הרוכשים פותח אפשרויות להגדלת רווחים בהשקעות עתידיות.
חסרונות:
- כמו בפרויקטים אחרים, מדובר בהגרלות – ואין ודאות שתצליחו לזכות בדירה באזור מבוקש.
- תהליך הבחירה עשוי להיות ממושך, והזכאות מוגבלת לפי קריטריונים מסוימים.
יועץ משכנתאות
לא כל הפתרונות למשכנתא ללא הון עצמי יתאימו לכם, ולכן כדי שלא תיכנסו להרפתקה כלכלית בעייתית חשוב להתייעץ ולהבין את כל האפשרויות שעומדות לפניכם.
