אני כותב את המאמר הזה מתוך נקודת מבט של יועץ משכנתאות שמקבל מדי יום פניות רבות מלקוחות שמבקשים להבין איך ההחלטות האחרונות של בנק ישראל משפיעות עליהם בפועל. זה לא רק שאלה של רפורמה פיננסית – מדובר בחיים של אנשים, בחלום הדירה, בהתחייבויות הגדולות ביותר שהם ייקחו בחייהם.

"אז מה, אי אפשר יותר לקנות דירה עם 20 אחוז בלבד?" שואל אותי זוג צעיר בתסכול. "השכן שלנו קנה לפני חצי שנה עם 200 אלף שקל בלבד, ולנו אומרים שצריך מינימום 600 אלף?"

בנק ישראל הכריז לאחרונה על רפורמה שמטרתה להגביל את מבצעי המימון מסוג "80-20" – אותם מבצעים שאפשרו לרוכשי דירות לשלם כעת מקדמה קטנה בלבד ולדחות את מרבית התשלום למועד המסירה. שינוי זה טורף את הקלפים עבור אלפי רוכשים פוטנציאליים, במיוחד צעירים ומשפחות בתחילת הדרך. במאמר הזה נצלול לעומק ההחלטה, נסביר את הרציונל, נבחן את היתרונות והחסרונות ונבין מה זה אומר על שוק הנדל"ן בכלל – ועל הרוכש הקטן בפרט.

המגבלות החדשות של בנק ישראל

1. דרישת הון מוגברת מהבנקים

במסגרת המגבלות החדשות, בנק ישראל קובע שאם בפרויקט מסוים יותר מ-25% מהדירות נמכרות בשיטת תשלום דחוי (כלומר, הרוכש משלם פחות מ-60% ממחיר הדירה בשלב ההסכם), אזי הבנק המלווה לפרויקט חייב להגדיל את ההון העצמי שהוא מקצה למימון אותו פרויקט בשיעור של 150%. בפועל, מדובר בהכבדה דרמטית על הבנקים והקבלנים, שתגרום להם להעדיף שלא להשתמש במודלים אלה או להציע אותם רק לקהל מצומצם ומובחר יותר.

2. הגבלת היקף הלוואות ה"בולט/בלון"

בנוסף, הוגבלה אפשרות הבנקים לתת הלוואות מסוג בלון או בולט – הלוואות שבהן התשלום החודשי נדחה למועד מאוחר, והקבלן הוא זה שמשלם את הריבית עד למסירה. בנק ישראל קובע כי הלוואות מסוג זה לא יוכלו לעלות על 10% מכלל המשכנתאות החודשיות בכל בנק. המשמעות היא שחלק ניכר מהעסקאות שתוכננו להתבצע במודל הזה פשוט לא יתאפשרו יותר.

למה בכלל הוטלו המגבלות?

הסיבה הרשמית: סיכון פיננסי מערכתי. מצד הרוכשים – יש חשש שאנשים ייכנסו להתחייבות על דירה מבלי שיש להם באמת דרך לעמוד בהמשך התשלומים. מצד הקבלנים – ישנו סיכון שתזרים המזומנים יתייבש, ואם הרוכשים ייכשלו – הם יישארו עם דירות ללא דורש. מבחינת בנק ישראל, זו סכנה להתפתחות בועה פיננסית שעלולה לסכן את יציבות שוק הנדל"ן כולו.

מה זה בעצם מבצע 80-20?

בבסיסו, מבצע "80-20" הוא הצעה שיווקית שבה הרוכש משלם רק 20% ממחיר הדירה בעת החתימה, ואת יתרת הסכום – לרוב 80% – הוא משלם רק כאשר הוא מקבל את המפתח לדירה. שיטה זו נולדה מתוך ניסיון להניע את גלגלי השוק בעתות משבר או ריבית גבוהה, ומעניקה לרוכש תחושת הקלה זמנית.

קיימות שתי דרכים עיקריות למימוש המבצע:

1. דחייה ללא משכנתא: הקבלן סופג את הדחייה, ממתין עם קבלת הכסף, ונושא בעצמו את עלות המימון מול הבנק.
2. הלוואת בלון: הרוכש מקבל משכנתא מיד, אך הקבלן משלם את הריבית עבורו עד למועד המסירה, כך שהוא לא חש בכך עד שייכנס לדירה בפועל.

בשנתיים האחרונות, מבצעים אלה הפכו מנישה שולית למיינסטרים בשוק הדירות החדשות. במיוחד מאז פרוץ המלחמה באוקטובר 2023, מבצעים כאלה אפשרו קיום פעילות בשוק שהיה על סף קיפאון.

יתרונות וחסרונות של עסקאות 80-20

לרוכשים

• יתרונות: האפשרות להיכנס לעסקה עם הון עצמי נמוך מאוד, ללא תשלומים כפולים בתקופת הבנייה, ועם סבסוד ריבית – לעיתים בשווי של עשרות אלפי שקלים.
• חסרונות: דחיית התשלום משאירה חוסר ודאות גדול – מה יקרה אם הריבית תעלה? אם לא תקבלו אישור משכנתא בעת המסירה? אם מחירי הדירות ירדו וערך הנכס לא יכסה את גובה ההלוואה?

לקבלנים

• יתרונות: אפשרות לשמר קצב מכירות גבוה גם כששוק הנדל"ן נכנס להאטה, שמירה על רמת מחירים רשמית גבוהה, והרחבת מעגל הרוכשים.
• חסרונות: פגיעה בתזרים המזומנים, עלות מימון גבוהה, סיכון לאי-עמידה מצד הרוכשים בזמן המסירה.

ההשפעות הצפויות על שוק הנדל"ן

1. ירידה בנפח העסקאות

היכולת של הציבור לרכוש דירה חדשה תצטמצם בטווח הקצר. זה עשוי להביא לקיפאון יחסי, במיוחד בפרויקטים בפריפריה שבהם מבצעי 80-20 היו כמעט הברירה היחידה של הקבלנים.

2. לחץ להורדת מחירים

הקבלנים ייאלצו להוריד מחירים בפועל או לתת הטבות אחרות – לא עוד סבסוד מימון אלא הנחה גלויה. התוצאה עלולה להיות התחלה של ירידת מחירים רשמית במדדי הדיור, לראשונה אחרי שנים של עליות.

3. האטה בהתחלות בנייה

ככל שהמכירות יורדות, כך גם הקבלנים פחות ממהרים לפתוח שלבים חדשים בפרויקטים. זה עלול להביא בטווח של שנה-שנתיים למחסור בהיצע ולמחירים גבוהים שוב בעתיד – מעין מעגל קסמים של האטה-בנייה-היצע-ביקוש.

4. שינוי בפרופיל הרוכשים

התקווה של זוגות צעירים להיכנס לשוק עם הון עצמי נמוך תתפוגג, וייתכן שנראה חזרה לשוק של רוכשים חזקים בלבד – משפרי דיור עם הון, יורשים, משקיעים עשירים.

הקשר המאקרו-כלכלי הרחב

• ריבית בנק ישראל גבוהה ממשיכה לשמר סביבת מימון יקרה, מה שמקשה על כולם – רוכשים, קבלנים ובנקים.
• אינפלציה מתמשכת פוגעת ביכולת הציבור לחסוך ולהיערך לרכישת דירה.
• המלחמה בדרום שינתה סדרי עדיפויות, יצרה אי-ודאות כלכלית והביאה לתקופה של זהירות והשבתה חלקית של פרויקטים.
• האטה בשוק האשראי מקשה על קבלנים לגייס מימון, ובנקים הופכים זהירים יותר בהעמדת אשראי מסחרי ופרטי כאחד.

מה זה אומר לכם – וסיכום אישי

אני כיועץ משכנתאות פוגש כל יום אנשים עם חלום לדירה – ומול עיניי אני רואה איך כל שינוי רגולטורי הופך את החלום הזה ליותר מורכב. המטרה של בנק ישראל ברורה – למנוע משבר אשראי – אבל בפועל זה עלול להשאיר אלפי משפחות מחוץ למשחק.

יחד עם זאת, חשוב לומר גם את הצד החיובי: רוכשים אחראיים, עם תכנון נכון ויכולת החזר ברורה – עדיין יוכלו לרכוש. אולי לא בכל מחיר, אולי לא בפרויקט הכי נוצץ, אבל דירה עדיין תהיה בהישג יד – אם עושים את זה נכון.

בטיק טק משכנתאות אנחנו מאמינים בתכנון כלכלי מדויק – לא קפיצות מעל הפופיק ולא חלומות על משכנתאות קלות. המציאות השתנתה – ועכשיו יותר מתמיד חשוב להבין, לבדוק ולתכנן.

אם אתם מתלבטים, מבולבלים או פשוט רוצים להבין מה האפשרויות שלכם – דברו איתנו. נעזור לכם לבנות תוכנית מותאמת אישית שתיקח אתכם צעד אחד קרוב יותר לבית משלכם.